Onderhandelen met de verkoper

Je hebt een huis op het oog dat alles heeft wat jij in je nieuwe huis wenst. Natuurlijk heb je voor jezelf al uitgezocht wat je ongeveer kunt lenen, en dit huis lijkt bereikbaar te zijn. Dus besluit je een bod te doen. En in onderhandeling te gaan. Waar moet je dan op letten? Wat kan de makelaar voor je doen? Wanneer ben je 'onder bod'? Hoe werkt een optie? En hoe zit dat met je rechten?

Voordat je een bod doet, is het verstandig te onderzoeken of de vraagprijs wel reëel is. Ook is het aan te raden voor jezelf - zo objectief mogelijk - alle voor- en nadelen van het huis op een rijtje te zetten. Moet die vreselijke vloer meteen vervangen worden? En is het houtwerk hard aan een verfbeurt toe?

Neem de kosten die je daarvoor moet maken mee in de bepaling van de maximale prijs die je voor de woning wilt uitgeven. Stel je er ook vast op in dat de koop niet doorgaat: heb je dan alternatieven achter de hand? En is het pand eigenlijk wel courant? Hoe lang staat het al te koop? Hoe langer het huis te koop staat, hoe beter je onderhandelingspositie is...

Bepaal je grenzen

Op deze wijze kun je met duidelijke doelstellingen en grenzen de onderhandeling in. Waarbij je natuurlijk niet laat blijken hoe graag je het huis wilt kopen...
Ga eens praten met een makelaar. De makelaar kan je veel werk uit handen nemen. En in de onderhandelingen jouw positie enorm versterken. Mocht je desondanks het besluit nemen zonder eigen makelaar de onderhandelingen te voeren en te maken krijgt met een verkopend makelaar die aangesloten is bij een van de brancheverenigingen (NVM, LMV, VBO), weet dan dat hij zich aan een aantal gedragsregels dient te houden:

Ook al ben je de eerste die biedt, de verkopend makelaar hoeft niet als eerste met jou in onderhandeling te gaan. Hij mag eerst in alle rust alle biedingen verzamelen en met zijn opdrachtgever bespreken. Hij is wél verplicht elk bod aan de verkoper door te geven.
Dat je een bod uitbrengt op een huis wil dus nog niet zeggen dat je in onderhandeling bent. Je bent pas in onderhandeling als de verkopende partij een tegenbod doet of als de makelaar duidelijk aangeeft dat je in onderhandeling bent. Ben je eenmaal met de verkoper in onderhandeling - er wordt ook wel gezegd dat het huis dan 'onder bod' is - dan mag hij niet ingaan op een beter, later binnengekomen bod. Hij mag natuurlijk wel gewoon doorgaan met bezichtigingsafspraken.
Doet de makelaar je een toezegging, dan moet hij die ook nakomen. Als hij je bijvoorbeeld belooft dat jouw bod als eerste behandeld zal worden, dan kan hij je niet de volgende dag opbellen om te vertellen dat hij tot zijn spijt eerst met een andere partij de onderhandelingen ingaat.
Beide partijen kunnen op ieder moment de onderhandelingen afbreken. Het komt nog wel eens voor dat de verkoper zich terugtrekt uit de onderhandelingen omdat hij overgaat op een ander verkoopsysteem - een verkoop bij inschrijving bijvoorbeeld - omdat blijkt dat er vele partijen zijn die de vraagprijs willen bieden. Dat mag.
De verkopend makelaar kan je voor een bepaalde periode een bedenktijd geven. In deze periode kun je nadenken over het bod, kijken of je de financiering rond kunt krijgen of bijvoorbeeld een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Pas wel op, want tijdens deze periode kan de makelaar een goed bod van een andere partij gewoon accepteren, waardoor je achter het net vist.
De makelaar mag niets vertellen over de hoogte van de biedingen van anderen. Hij mag wel tips geven als 'je zult dicht bij de vraagprijs moeten bieden om in de buurt te komen'.

De optie

Pas op met de term 'optie'. Deze term wordt vaak ten onrechte gebruikt. Officieel is er namelijk alleen sprake van een optie als beide onderhandelingspartijen het eens zijn over de voorwaarden van de koop, maar als de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd krijgt. In zo'n geval is de optie bindend, wat betekent dat de woning niet in de tussentijd aan een ander verkocht mag worden.

Heb jij nu de toezegging van de verkoper of diens makelaar dat je een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod of je financiering? Dan heb je strict juridisch gezien geen optie! De makelaar zal in de tussentijd natuurlijk wel proberen om niet met een andere partij in onderhandeling te gaan, maar er zijn geen garanties; als er een andere kaper op de kust komt die bijvoorbeeld in één klap de vraagprijs biedt, kán de woning aan joúw neus voorbijgaan...

Een optie kun je overigens niet eisen; de verkoper en/of de verkopende makelaar beslissen zélf of ze je bepaalde toezeggingen - zoals een optie - doen.

Meer dan alleen de prijs

Natuurlijk onderhandel je niet alleen over de prijs. Ook de datum van overdracht, de over te nemen roerende zaken en de ontbindende voorwaarden zijn doorgaans punten die in de onderhandelingen meegenomen dienen worden.