De overdrachtsdatum

Ben je in onderhandeling over een nieuwe woning, dan zal niet alleen over de prijs moeten worden onderhandeld, maar ook over het tijdstip van overdracht. Deze datum moet zowel voor de koper als voor de verkoper gunstig uitkomen. Dit kan nog een behoorlijk discussiepunt worden, zeker als jij je oude huis nog moet verkopen, terwijl de verkoper al snel in zijn nieuwe huis wil trekken.

Stel: jij hebt je oude huis al verkocht of je komt uit een huurhuis, terwijl de verkoper wacht op een nieuwbouwwoning waarvan de opleverdatum nog lang niet in zicht is. Dus wil jij natuurlijk zo snel mogelijk in je nieuwe huis, terwijl de verkoper alle tijd van de wereld wil....

Maar ook andersom is mogelijk: als je oude huis nog niet verkocht is, dan zul je wellicht wat meer tijd willen hebben tot de overdracht, om rustig je oude huis te kunnen verkopen. Heeft de verkoper echter zijn nieuwe woning al gekocht, dan zal hij zo snel mogelijk zijn oude huis aan je willen overdragen.

De Overbruggingsgarantie

Je ziet het al; het kan zomaar zijn dat de overdrachtsdatum een lastig punt zal blijken om over te onderhandelen. En als je het huis echt graag wilt hebben, terwijl je oude huis nog niet verkocht is, wil je waarschijnlijk het risico niet nemen om te wachten tot je oude huis verkocht is. Want dan kan je droomhuis wel eens aan een ander verkocht zijn.... Maar aan de andere kant: als je oude huis nog niet verkocht is en je koopt dit nieuwe huis, dan kun je straks wel eens met dubbele woonlasten komen te zitten. Dilemma's, dilemma's... Maar gelukkig is voor deze situatie sinds kort een oplossing: de Overbruggingsgarantie.

Wat is de Overbruggingsgarantie?

De Overbruggingsgarantie herken je aan de aanduiding K.K.O.V.; Kosten Koper Overbruggingsgarantie. Betreft het een nieuwbouwwoning, waarbij de voorwaarde V.O.N. (Vrij Op Naam) geldt, dan herken je de Overbruggingsgarantie aan de aanduiding V.O.N.O.V.

Wanneer de woning wordt verkocht met Overbruggingsgarantie, dan vergoedt de verkoper de eventuele dubbele woonlasten die de koper heeft, doordat de eigen woning nog niet is verkocht en overgedragen. Deze garantie wordt maximaal twee jaar verstrekt en biedt de koper heel wat zorgen minder. Behalve dat de koper hiermee namelijk meer financiële zekerheid heeft, biedt de Overbruggingsgarantie ook extra verkooptijd. En dat voorkomt heel wat stress!

Hoe werkt de Overbruggingsgarantie? Een rekenvoorbeeld

Stel; het huis van je dromen staat te koop voor € 250.000,- K.K.O.V. met een overeengekomen overbruggingstermijn van een jaar. De dubbele woonlasten worden gecompenseerd met een vast percentage van 2,5% van de koopsom per jaar. Dit wil zeggen dat de notaris 1 jaar x 2,5% van € 250.000,- in depot houdt voor de afwikkeling van de Overbruggingsgarantie.

Je oude woning wordt uiteindelijk na zes maanden verkocht en overgedragen aan de nieuwe bewoners. Het garantiebedrag bedraagt dan 6/12e jaar x 2,5% van € 250.000,- = € 3.125,-. Jij ontvangt in dat geval dit garantiebedrag uit het depot bij de notaris. Hiermee kun je de kosten van de dubbele woonlasten dekken. De resterende € 3.125,- plus de opgebouwde rente is voor de verkoper. Uiteindelijk heeft het huis de verkoper dus € 246.875,- (€ 250.000,- minus het aan jou uitgekeerde garantiebedrag van € 3.125,-) opgebracht.

Het voordeel voor jou als koper

Met de Overbruggingsgarantie heb je als koper de mogelijkheid het nieuwe huis te kopen, zonder dat je huidige woning verkocht is. De dubbele woonlasten die hiermee gepaard gaan, worden namelijk gecompenseerd door de verkoper. Bovendien heb je extra de tijd om je huis te verkopen, omdat de garantietermijn maximaal twee jaar kan duren. Hierdoor hoeft niet direct en overhaast op een bod voor je oude huis ingegaan te worden; je kunt rustig de tijd nemen, totdat je oude huis een redelijke en acceptabele prijs opbrengt. En dat kan aardig in de opbrengst schelen.

Het voordeel voor de verkoper

De voordelen voor de koper lijken evident. Maar ook de verkoper heeft voordeel als hij zijn huis verkoopt met de Overbruggingsgarantie. Doordat nu ook kopers die hun eigen huis nog niet verkocht hebben interesse zullen tonen, neemt het totaal aantal potentiële kopers toe. En hoe meer geïnteresseerden, hoe sneller de woning verkocht zal worden.

Daarbij komt dat de verkoper niet direct op het eerste het beste bod in hoeft te gaan, waardoor de kans groter wordt dat hij uiteindelijk een bod in de buurt van de vraagprijs kan accepteren. Kiest de verkoper niet voor K.K.O.V. en blijft zijn woning onverhoopt langer dan gewenst te koop staan, dan zal hij genoodzaakt zijn met de prijs te zakken. En dat zal vrijwel altijd geld kosten!

Wat kost de Overbruggingsgarantie?

Natuurlijk zijn er aan de Overbruggingsgarantie kosten verbonden, die door de koper - door jou dus - betaald dienen te worden. Zodra je oude woning is verkocht en overgedragen, dien je € 395 (prijspeil 2009) te betalen. Dit bedrag wordt door de notaris ingehouden op het garantiebedrag dat aan je uitgekeerd wordt en overgemaakt naar Centraal Bureau Overbruggingsgarantie. De notaris en het Centraal Bureau Overbruggingsgarantie dragen zorg voor de financiële afhandeling van de Overbruggingsgarantie.

Van twee weken tot ...

Doorgaans liggen er tussen de aankoopbeslissing c.q. het tekenen van het voorlopig koopcontract en de datum van overdracht c.q. het tekenen van de akte van levering bij de notaris zeker twee tot drie maanden.

Let bij het vaststellen van de datum van overdracht ook nog op het volgende: veel geldverstrekkers stellen in hun hypotheekofferte een maximale geldigheidstermijn van drie tot zes maanden. Binnen die periode moet het huis dus zijn overgedragen en de hypotheekakte zijn gepasseerd, anders vervalt de hypotheekofferte.

Als de overdracht op een later tijdstip plaatsvindt loop je dus het risico dat je een nieuwe offerte moet laten maken. En dat je met een inmiddels gestegen rente, en dus hogere maandlasten, wordt geconfronteerd.