Roerende zaken

Roerende zaken zijn al díe zaken, die niet nagelvast - ofwel, niet aan de woning verlijmd of gespijkerd - zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan vloerbedekking, gordijnen, et cetera. Roerende zaken horen dan ook niet standaard bij de woning; en worden dus ook niet standaard meeverkocht. Dat betekent dat je het tijdens de onderhandelingen met de verkoper ook eens moet worden over de bij de koop horende roerende zaken.

Wat wel, wat niet?

Maar wat hoort er wel en niet tot de woning, ofwel: de onroerende zaak? Hier blijkt in de praktijk veel discussie over te zijn. Laten we een poging doen wat meer duidelijkheid te verschaffen.

Volgens het Burgerlijk Wetboek gaat het bij een onroerende zaak om de grond met de bebouwing en de beplanting. Daaronder valt bijvoorbeeld een schuurtje dat stevig is gefundeerd en door gas, elektriciteit of riolering aan het huis is verbonden. 

Daarnaast zijn zogenoemde 'bestanddelen' van een onroerende zaak zelf ook onroerend. Een 'bestanddeel' is in dit geval iets dat zódanig onderdeel van het huis of de grond uitmaakt, dat deze zonder dit bestanddeel incompleet zou zijn. Denk aan bijvoorbeeld de huissleutel of de cv-installatie. Bestanddelen die onlosmakelijk met het huis verbonden zijn - dat wil zeggen dat ze niet verwijderd kunnen worden zonder aanzienlijke schade aan te brengen aan het huis - zijn ook onroerend.

Verbonden is het toverwoord

Je mag concluderen dat 'verbonden' dus het toverwoord is in dit geval. Een aantal zaken waar nog wel eens onduidelijkheid over bestaat maar die aangemerkt kunnen worden als onroerend (op basis van jurisprudentie) zijn: 

• vast (dus gelijmd of genageld) parket (zwevend parket dus niet)
• wc's en vaste wastafels
• boilers en geisers

Gordijnen? Roerend. Gordijnrails? Onroerend. Planten in de tuin? Onroerend. Kuipplanten in potten op het terras? Roerend. 

De criteria laten, zoals je ondertussen zult hebben begrepen, veel ruimte voor twijfelgevallen; zaak dus om van tevoren met de verkoper goede afspraken te maken over wat hij wel en niet achterlaat in het huis. 

Gedetailleerde lijst

Het is aan te raden om een gedetailleerde lijst aan de koper te vragen met daarop de roerende zaken die bij de koop inbegrepen zijn. In sommige gevallen vraagt de verkoper voor specifieke roerende zaken, zoals de vrijstaande apparatuur in de keuken, apart overnamekosten. Wil je deze apparatuur overnemen, dan moeten de overnamekosten nog bij de koopprijs geteld worden. Leg al deze zaken schriftelijk vast en laat dit ook in het koopcontract opnemen.

Overdrachtsbelasting

Het opnemen van de overgenomen roerende zaken, plus de overnameprijs, in het koopcontract is niet alleen verstandig, het is ook handig om de te betalen overdrachtsbelasting te verminderen. Je betaalt namelijk alleen overdrachtsbelasting over de onroerende zaak; roerende zaken en de prijs die je daarvoor betaalt vallen daar dus buiten.

Wees in je opgave van roerende zaken wel reëel: niemand gaat akkoord met een overname van € 10.000,- voor een oud stuk tapijt. En pas op, want.... het lijkt een slimme tactiek om een substantieel bedrag aan roerende zaken op te nemen in de koopprijs. Dan betaal je immers minder overdrachtbelasting. Maar.... dit heeft ook een keerzijde. Voor roerende zaken kun je namelijk geen hypotheek krijgen.

Pas echter wel op, want de op het eerste oog slimme tactiek om een substantieel bedrag aan roerende zaken op te nemen in de koopprijs heeft ook een keerzijde. Voor roerende zaken kun je namelijk geen hypotheek krijgen. Dat dit in de praktijk anders uit kan pakken dan bedoeld laat dit voorbeeld zien.

Bas, Sanne en roerende zaken; een voorbeeld

Sanne en Bas kopen de woning die ze op het oog hadden voor € 249.000,-. Deze woning is ook getaxeerd voor € 249.000,-. De hypotheek die ze kunnen krijgen is dan maximaal gelijk aan deze waarde (inclusief bijkomende kosten).

Bas en Sanne overwegen om binnen dit bedrag ook nog voor € 10.000,- aan roerende zaken over te nemen. Dit bedrag zullen ze uit eigen middelen moeten financieren, ze krijgen immers geen hypotheek voor roerende zaken.

Stel nu dat hun nieuwe huis, in plaats van voor € 249.000,-, voor een hoger bedrag, bijvoorbeeld € 265.000,-, getaxeerd wordt. Dan kunnen ze dus een hogere hypotheek krijgen en de roerende zaken uit de hypotheek financieren.

Maar daar zit wel een addertje onder het gras; het gedeelte van de hypotheek dat ze gebruiken voor de overname van roerende zaken valt voor de belasting in box 3. Dat betekent dat ze de daarover betaalde hypotheekrente niet mogen aftrekken.

Die 6 procent overdrachtsbelasting die ze besparen over het bedrag aan roerende zaken (€ 10.000,-), ofwel € 600,-, zorgt er zo voor dat ze, bij een rentestand van 5 procent en een belastingtarief van 52 procent, ieder jaar circa € 250,- minder belastingvoordeel hebben. Hun besparing gaat dan dus snel (namelijk in nog geen 2,5 jaar) in rook op...