Kopen of toch blijven huren?

Een huis kopen heeft wat de financiën betreft langdurige en verstrekkende gevolgen. Daarbij speelt financiële onzekerheid een grote rol. Onzekerheid over de woonlasten nu en in de toekomst (gaan ze de hypotheekrenteaftrek wél of níet aanpakken?). Onzekerheid over de toekomstige waarde van het huis (gaan de huizenprijzen in de toekomst stijgen of dalen?). En onzekerheid over de onderhoudskosten (moeten de kozijnen vervangen worden, of kunnen ze nog even mee?).

Tegenover deze nadelen staat echter wel een heel groot financieel voordeel: met een eigen huis bouw je bezit op.

De waarde van je huis

Wie een huis koopt, steekt een groot bedrag in één specifieke aanschaf. Het geld daarvoor leen je meestal via een hypotheek. Het vermogen dat je (in de toekomst) opbouwt, bestaat uit de waarde van je huis minus de hypotheekschuld die je op dat huis hebt: de overwaarde.
De hypotheek wordt gedurende de (meestal) 30-jarige looptijd afgelost (tenminste, als je geen aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten). Na dertig jaar heb je dus normaal gesproken geen hypotheekschuld meer.

Maar in feite hebben we het nu over de situatie zoals die vroeger was; tegenwoordig woon je immers nog maar zelden 30 jaar in één en hetzelfde huis. En vandaag de dag kan de marktwaarde van het huis dat je met behulp van die hypotheek hebt gekocht per jaar enorm verschillen.

Dit komt door allerlei externe factoren waar je zelf weinig of geen invloed op hebt. Denk bijvoorbeeld aan economische groei, maar ook aan wijzigingen in het bestemmingsplan of de bouw van een nieuwbouwwijk, pal tegenover jouw huis. Hierdoor kan je huis heel snel in waarde stijgen. Of juist behoorlijk veel minder waard worden. Mocht je je huis op dat moment willen verkopen, dan kun je dus een riante overwaarde hebben, maar ook met een stevig verlies te maken krijgen.

Bezitsopbouw

Hoe de waarde van je huis op de kortere termijn ook fluctueert, op de langere termijn bouw je met een eigen huis eigenlijk altijd bezit op. Over een langere periode gesproken is er namelijk vrijwel altijd sprake van inflatie. Het hypotheekbedrag leen je nu, in 'euro's van nu'. Door de inflatie gaat het hypotheekbedrag in de loop van de jaren een steeds kleiner deel van je totale inkomen uitmaken. Dat inkomen stijgt immers, om de inflatie te corrigeren. En dan hebben we het nog niet eens over salarisstijgingen omdat je carrière maakt.

Bovendien is het heel goed mogelijk - en zelfs vrij normaal - dat de waarde van een woning sneller stijgt dan de inflatie. Dat betekent dat je aan de ene kant waarde opbouwt doordat je je schuld aflost, terwijl je huis aan de andere kant in waarde stijgt. Kortom: op de langere termijn bouw je als huiseigenaar vrijwel zeker vermogen op.

Ook niet onbelangrijk is dat de fiscus meehelpt om je woonlasten betaalbaar te houden. De rente die je betaalt over de hypotheek voor je eigen woning (die je hoofdverblijf is), is namelijk aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Wanneer je huurt, betaal je een bedrag aan woonlasten dat min of meer vergelijkbaar is aan de lasten voor een koophuis. Maar als je huurt bouw je geen bezit op. Aan de andere kant heb natuurlijk ook veel minder zorgen als je huurt. In ieder geval; tegen de tijd dat je als huiseigenaar je hypotheek hebt afgelost, betaal je als huurder nog steeds huur. En die huur stijgt gemiddeld genomen gewoon mee met de inflatie, terwijl je hypotheeklasten dat niet doen. Hét belangrijkste argument vóór het kopen van een huis.

Emotie

Maar misschien kunnen die financiële voordelen jou gestolen worden. Misschien is voor jou vooral het emotionele aspect belangrijk: dat goede gevoel om te kunnen wonen in een huis dat helemaal van jezelf is en dat je volledig naar je persoonlijke smaak en wensen kunt aanpassen en verbouwen. Zonder telkens te moeten denken: 'nee, geld stoppen in een verbouwing heeft geen zin, want het is toch niet mijn eigen huis.'

De woonlasten

Maar aan een huis kopen kleven, zoals gezegd, ook nadelen. Voor de koop van een huis heb je een hypotheek nodig. Over die hypotheek betaal je rente, die je voor een bepaalde tijd - de rentevastperiode - afspreekt met de geldverstrekker. Op het moment dat deze rentevastperiode voorbij is en er een nieuwe renteperiode ingaat, kan de rente wel eens veel hoger zijn dan je gewend was tijdens de 'oude' rentevastperiode. Waardoor het bedrag dat je maandelijks aan hypotheeklasten gaat betalen, fors toeneemt.

Daarnaast heeft een huiseigenaar te maken met extra woonlasten, die een huurder niet heeft. Zo moet je een aantal extra verzekeringen afsluiten, zoals een opstal- of woonhuisverzekering. En krijg je te maken met extra (gemeentelijke) lasten en heffingen. Daarnaast betaal je belasting over het eigenwoningforfait. Lasten die van het ene op het andere jaar sterk kunnen toenemen. Dat geldt ook voor het onderhoud van de woning, waar je zelf voor verantwoordelijk bent.

Onderhoudskosten

De levensduur van een huis in Nederland is onder andere afhankelijk van de manier en kwaliteit van bouwen en bedraagt gemiddeld 60 à 75 jaar. Gedurende die levensduur wordt een huis meestal een paar maal grondig verbouwd en verbeterd. Ieder huis heeft om de 5 jaar een schilderbeurt nodig. Een plat dak gaat 15 jaar mee. En om de 20 jaar moeten de pvc dakgoten vervangen worden.

Dit onderhoud kost in de loop der jaren heel wat geld. En dan hebben we het nog niet eens over de onverwacht grote uitgaven waar je mee te maken kunt krijgen. Wat nou als je huis bijvoorbeeld slecht gefundeerd blijkt te zijn? Je dak plotseling niet zo solide blijkt te zijn als het eruit ziet? Of als je boktorren of ander ongedierte op bezoek krijgt? Als huiseigenaar draag je dergelijke risico's - en de kosten die ze met zich meebrengen - zelf. Het is per slot jóuw huis.

Maandlasten

Ook als je naar je maandelijkse woonlasten kijkt, zijn er een aantal verschillen tussen koop en huur. Wat betaal je als je koopt en wat als je huurt? We hebben de verschillen voor je op een rijtje gezet:
 

Samenvattend: een huis kopen, de voordelen 

• Hoe de waarde van je huis op de kortere termijn ook fluctueert, op de langere termijn bouw je met een eigen huis eigenlijk altijd bezit op. Het is namelijk vrij normaal dat de waarde van een woning sneller stijgt dan de inflatie. Dat betekent dat je aan de ene kant waarde opbouwt doordat je je schuld aflost, terwijl je huis aan de andere kant in waarde stijgt. Kortom: op de langere termijn bouw je als huiseigenaar vrijwel zeker vermogen op.
• Om de woning te kopen, sluit je een hypotheek af. De rente die je betaalt over die hypotheek is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. En dus helpt de fiscus je om je woonlasten betaalbaar te houden.
• Je kunt je huis helemaal naar eigen smaak inrichten en verbouwen. Elke investering die het huis meer waard maakt komt op de langere tijd bij je terug in de vorm van een hogere verkoopprijs voor je woning.

Een huis kopen, de nadelen

• Voor de koop van een huis heb je een hypotheek nodig. Over die hypotheek betaal je rente, die je voor een bepaalde tijd - de rentevastperiode - afspreekt met de geldverstrekker. Is de rente na afloop van deze periode verstreken, dan ga je meer betalen. Een koophuis neemt dus enige onzekerheid ten aanzien van je woonlasten met zich mee.
• Koop je een huis, dan krijg je te maken met diverse bijkomende kosten, zoals financieringskosten en aankoopkosten. Daarnaast maak je eventueel verbouwings- en inrichtingskosten.
• Als huiseigenaar heb je te maken met extra woonlasten, die een huurder niet heeft. Zo moet je een aantal extra verzekeringen afsluiten en krijg je te maken met extra (gemeentelijke) lasten en heffingen. Daarnaast betaal je belasting over het eigenwoningforfait.
• Als huiseigenaar ben je zélf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning.
• Met een koophuis ben je minder flexibel dan met een huurhuis.

Besloten?

Heb je gekozen voor het kopen van een huis? Lees dan eerst het stappenplan huis kopen.