Een (rijks)monument kopen

Er zijn verschillende soorten monumenten: rijksmonumenten, gemeentelijke en provinciale monumenten, beeldbepalende panden en panden in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Voor ieder type gelden andere  beschermende maatregelen en wetten. Maar ook andere financiële regelingen, zoals subsidies en bijzondere, laagrentende, hypotheekconstructies. Reden genoeg om er dit uitgebreide dossier (rijks)monument aan te wijden.

Maar wanneer hebben we het nu eigenlijk over een monument? Er zijn verschillende soorten monumenten: rijksmonumenten, gemeentelijke en provinciale monumenten, beeldbepalende panden en panden in een beschermd stads- of dorpsgezicht.

Wat is een monument?

In de Monumentenwet worden van rijkswege aangemerkte monumenten gedefinieerd als: 'alle vóór tenminste vijftig jaar vervaardigde zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde'.

Ofwel, in gewoon Nederlands: een monument is minstens vijftig jaar oud en bevat (bouwkundige) zaken die de overheid graag wil behouden, omdat ze een weergave zijn van een bepaalde tijd- of stijlperiode. Een object dat aan deze criteria voldoet, is echter pas een rijksmonument als het in het monumentenregister is opgenomen.

Naast rijksmonumenten zijn er in Nederland ook nog provinciale monumenten, gemeentelijke monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten. Het verschil tussen al deze categorieën monumenten is de mate waarin onze wetgeving de panden beschermt.

Maar ook de mate waarin financiële ondersteuning mogelijk is. Want dat is het voordeel van een monument; omdat de overheid, de provincies en de gemeentes er alles aan gelegen is om de bestaande monumenten in ons land te behouden, zijn er diverse financiële tegemoetkomingen in het leven geroepen voor monumenteigenaren. Het soort ondersteuning is afhankelijk van het type monument dat je bezit.

Als eigenaar van een rijksmonument kun je bijvoorbeeld in veel gevallen de kosten voor het onderhoud aan je pand fiscaal verrekenen met je inkomen. En ben je van plan een rijksmonument aan te kopen en te restaureren, dan kun je in aanmerking komen voor bepaalde voorzieningen als subsidiemogelijkheden en leningen met een beduidend lagere rente dan de geldende marktrente.

Als (toekomstig) eigenaar van een gemeentelijk of provinciaal monument of een beeldbepalend pand in een beschermd stads- of dorpsgezicht kom je niet in aanmerking voor fiscale aftrek van de onderhoudskosten. Wel bestaat er in een groot aantal provincies de mogelijkheid om voor de restauratie of het onderhoud een laagrentende lening aan te vragen. Ook is er een aantal gemeenten en provincies dat een eigen fonds heeft voor hun monumenten, waaruit je een tegemoetkoming kunt ontvangen.

Dat alles heeft ook een keerzijde; je mag niet zomaar alles doen met een monument. De restauratie van een (rijks)monument is een langdurig, ingrijpend proces, waarbij je te maken krijgt met een woud aan regels. De overheid zal eisen stellen aan bijvoorbeeld het onderhoud en eventuele verbouwingen en voor iedere verbouwing van of verandering aan een rijksmonument is niet alleen een bouwvergunning nodig, maar is ook een monumentenvergunning vereist.

Dat kan inhouden dat er aanzienlijke beperkingen worden opgelegd aan je plannen. Of het kan betekenen dat de kosten veel hoger worden dan onder 'normale' omstandigheden het geval zou zijn, omdat je verplicht wordt zaken te restaureren of speciale - duurdere - bouwmaterialen te gebruiken.

Subsidie- en financieringsmogelijkheden rijksmonument

Laten we eens dieper ingaan op de financiële mogelijkheden bij restauraties en onderhoud van rijksmonumentale woonhuizen en boerderijen.  De overheid wil planmatig onderhoud aan rijksmonumenten stimuleren. Als je onderhoud pleegt  of zelfs een algehele restauratie plant aan een rijksmonumentaal woonhuis of boerderij zonder agrarische functie, dan kom je daarom in aanmerking voor een financiële tegemoetkoming. Er zijn momenteel twee regelingen van kracht: fiscale aftrek van onderhoudskosten en de Restauratiefonds-hypotheek.

Fiscale aftrek van onderhoudskosten

In veel gevallen kun je als eigenaar van een rijksmonument de kosten voor het onderhoud aan je pand ten laste brengen van je fiscaal inkomen. Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden.

Onderhoud of verbetering?

De Belastingdienst onderscheidt twee soorten kosten: onderhoudskosten en verbeterkosten. Onderhoudskosten zijn kosten die worden gemaakt voor het herstel van alles wat al in het pand aanwezig is. Denk aan het restaureren van kozijnen, dakbedekking, aar ook het vervangen van een reeds in het pand aanwezig toilet. Verbeterkosten zijn de kosten die je maakt voor zaken die je nieuw aanbrengt, terwijl het nog niet in het pand aanwezig was. Een nieuwe, luxe keuken, een tweede badkamer.... met name hebben we het hier dus over comfortverhogende werkzaamheden om de woning aan te passen aan de moderne eisen van comfort.

Vaststellen van de onderhoudskosten

De onderhoudskosten kunnen zowel voorafgaand aan het onderhoud of de restauratie worden vastgesteld, als achteraf.

Vooraf

Als het om een aanzienlijk bedrag gaat, weet je natuurlijk het liefst zo snel mogelijk waar je voor wat betreft je financiële situatie aan toe bent. Hiertoe stel je een restauratieplan op, dat je voorlegt aan Bureau Belastingdienst Monumentenpanden in Amersfoort. Zij bekijken aan de hand van het restauratieplan welke kosten fiscaal aftrekbaar zijn.

Achteraf

Als je relatief weinig onderhoudskosten hebt, kunnen de kosten ook achteraf verrekend worden. Houd er in dat geval wél rekening mee dat er een drempel geldt voor deze aftrekpost. Pas als de kosten boven de drempel uitstijgen, kun je voor aftrek in aanmerking komen. Deze drempel wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld door de Belastingdienst.

De Restauratiefonds-hypotheek

De Restauratiefonds-hypotheek is een hypotheek met een aantrekkelijk lage rente om de kosten van een restauratie deels te betalen. Eigenaren van rijksmonumentale woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie kunnen deze hypotheek aanvragen. Je vraagt de hypotheek aan bij het Nationaal Restauratiefonds. 

Wat het maximale bedrag is waarvoor je een Restauratiefonds-hypotheek kunt afsluiten, hangt af van het feit of je wél of niet in aanmerking komt voor fiscale aftrek van onderhoudskosten.

Recht op fiscale aftrek

Als je de kosten van groot onderhoud of restauratie fiscaal kunt verrekenen met je inkomen, bedraagt de Restauratiefonds-hypotheek maximaal 70 procent van het bedrag dat fiscaal aftrekbaar is. Dit betekent dat je 70 procent van de vastgestelde fiscale onderhoudskosten tegen een zeer aantrekkelijke lage rente kunt lenen, in de vorm van een Restauratiefonds-hypotheek. In de meeste gevallen kun je hiermee, samen met je belastingaftrek, eenvoudig en financieel aantrekkelijk een groot deel van de restauratiekosten financieren.

Geen recht op fiscale aftrek

Heb je geen recht op fiscale aftrek, omdat het pand bijvoorbeeld in bezit is van een stichting zonder winstoogmerk? Dan bedraagt de Restauratiefonds-hypotheek 100 procent van de onderhoudskosten met een maximum van € 250.000,- (prijspeil 2007). Deze fictieve onderhoudskosten worden eveneens vastgesteld door Bureau Belastingdienst Monumentenpanden.

Rente en voorwaarden Restauratiefonds-hypotheek

Dat de Restauratiefonds-hypotheek aantrekkelijk is wordt je meteen duidelijk als we je vertellen dat deze 30-jarige annuïteitenlening momenteel een rente kent van 1,1 procent!

Om ervoor in aanmerking te komen moet je natuurlijk wel voldoen aan een aantal voorwaarden. De belangrijkste hebben we vast voor je op een rijtje gezet:

• Je bent in het bezit van een rijksmonument
• Je bent eigenaar van een woonhuis of boerderij zonder agrarische functie
• De restauratie is nog niet gestart
• Je hebt voor de restauratie een monumentenvergunning aangevraagd
• Er vindt voor verstrekking van de Restauratiefonds-hypotheek een krediettoets plaats. De uitslag van deze krediettoets dient positief te zijn. Afhankelijk van de uitkomst kunnen aanvullende eisen worden gesteld.

Aanvullende kosten

Naast een Restauratiefonds-hypotheek kan het Nationaal Restauratiefonds je ook ondersteunen bij het financieren van díe kosten, die niet door het fiscale voordeel of de Restauratiefonds-hypotheek gedekt worden.

Overige monumenten

Zoals gezegd bestaan er in Nederland verschillende soorten monumenten. Naast rijksmonumenten bestaan er ook gemeentelijke en provinciale monumenten. Bovendien staan er waardevolle panden in gebieden die zijn aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht. De mogelijkheden voor financiering zijn voor deze 'niet-rijksmonumenten - helaas - een stuk beperkter. Maar toch zijn er ook hier mogelijkheden om een restauratie of onderhoud gunstig te kunnen financieren.

Gemeentelijke monumenten

Als een pand niet als rijksmonument is aangewezen, kan de gemeente besluiten om het aan te wijzen als gemeentelijk monument. Dit doet de gemeente doorgaans omdat ze de belangrijkste panden die lokaal of regionaal van betekenis zijn wil beschermen.

Vaak gaat in dit geval de voorkeur uit naar de zogenaamde jonge monumenten. Dit zijn monumenten van ná 1850 die niet de status van rijksmonument hebben gekregen. Ook industriële complexen zoals fabrieken en watertorens worden vaak op de gemeentelijke lijst geplaatst.

Provinciale monumenten

Een aantal provincies in Nederland kent naast rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten ook provinciale monumenten. Dit zijn panden die op de provinciale monumentenlijst staan. Deze lijst kan twee verschillende functies hebben. Ten eerste kunnen de panden op de betreffende lijst op deze manier vanuit de provincie beschermd worden. Ten tweede kan een dergelijke lijst als basis dienen waarop subsidies verleend kunnen worden.

De lijst wordt samengesteld door de Provinciale Staten. Provinciale monumenten staan momenteel alleen in de provincies Drenthe, Limburg en Noord-Holland.
 

Beschermde stads- en dorpsgezichten

Een beschermd stads- of dorpsgezicht is een gebied dat van algemeen belang is door de cultuurhistorische waarde. Hiermee vallen ze onder de Monumentenwet van 1988. Een dergelijk gebied kan worden aangewezen door het ministerie van Onderwijs Cultuur en Wetenschappen en VROM.

Momenteel worden ongeveer 350 stads- en dorpsgezichten beschermd, te weten bijna alle historische kernen in Nederland. Pas op, want hoewel een woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht kan leggen en op die grond beschermd kan worden, hoeft het op zichzelf nog niet monumentaal te zijn.

Voor beschermde stads- en dorpsgezichten gelden aparte regels met betrekking tot bestemmingsplannen. Een beschermend bestemmingsplan is veel gedetailleerder dan een 'normaal' bestemmingsplan en bovendien gelden er strengere regels. Dit betreft niet alleen de bebouwing, maar ook de onbebouwde ruimte. Denk bijvoorbeeld aan strenge voorschriften omtrent straatlantaarns en beplanting.  

Financiële ondersteuning overige monumenten

Voor eigenaren van niet-rijksmonumenten zijn er verschillende mogelijkheden om een restauratie of onderhoud te kunnen financieren.

Cultuurfonds-hypotheek

Om financiële ondersteuning te bieden aan eigenaren van gemeentelijke en provinciale monumenten en beeldbepalende panden in beschermde stads- en dorpsgezichten zijn er door een aantal provincies provinciale Cultuurfondsen opgericht. Uit deze fondsen kan aan deze eigenaren een laagrentende leningen worden verstrekt.

De rente van de Cultuurfonds-hypotheek ligt 4,5 procent onder de marktwaarde, met een minimum van 1,5 procent gedurende de hele looptijd. In sommige provincies zijn maxima gesteld aan het te lenen bedrag.

Gemeentelijke en Provinciale Revolving Funds

Het Nationaal Restauratiefonds heeft met een aantal gemeenten een Gemeentelijk Revolving Fund opgericht. Uit dit fonds worden laagrentende leningen verstrekt. De Provincie Gelderland heeft een eigen Revolving Fund voor de restauratie van monumentale panden.

Subsidie

Er bestaan ook subsidiemogelijkheden voor beschermde stads- en dorpsgezichten,
geregeld in het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV). Meer dan twintig gemeenten krijgen hieruit een rechtstreekse bijdrage, geld dat ze naar eigen inzicht kunnen besteden aan beeldbepalende en monumentale zaken.