Erfpacht

Je hebt een huis op het oog. Dan is er het risico dat je toekomstige huis op verontreinigde grond staat. Er is echter nóg een risico waar het de grond betreft; het huis waarvoor je belangstelling hebt kan op erfpachtgrond staan.

Erfpacht is in feite een soort veredelde huur. Voor het gebruik van erfpachtgrond ben je namelijk een vergoeding verschuldigd: de erfpachtcanon. Daarnaast ben je gebonden aan de erfpachtvoorwaarden die de gemeente heeft opgelegd. Dit dossier erfpacht gaat in op de grootste verschillen tussen eigen grond en erfpachtgrond. En het bespreekt de consequenties voor jou als huiseigenaar.

Zeggenschap

Het grootste verschil tussen eigen grond en erfpachtgrond? Over eigen grond heb je volledig zeggenschap en ben je de gemeente verder niets verschuldigd. Daarnaast is het reëel te veronderstellen dat de grond gedurende de jaren dat je in het huis woont meer waard zal worden; een waardestijging die, bij eigen grond, geheel ten goede komt aan jóu, terwijl hij bij erfpachtgrond slechts de gemeente verrijkt.

Kiezen

Heb je de keus tussen een huis op erfpachtgrond of een huis op eigen grond, dan is het dus verstandig om het huis op eigen grond te kopen (uiteraard afhankelijk van het verschil in vraagprijs). Heb je die keus niet, dan is het slim om je goed te verdiepen in de voorwaarden van de erfpacht. Daarbij is het een voordeel als de betalingsverplichting (de canon) voor een zo lang mogelijke, liefst eeuwigdurende, periode is afgekocht. Hiervoor wordt eenmalig een bedrag betaald (de zogenoemde afkoopsom) dat eventueel meegefinancierd kan worden met de woning.

Nadelen van erfpacht

Erfpacht heeft, zoals je ondertussen duidelijk zal zijn geworden, grote nadelen. Ten eerste staat de jaarlijkse erfpachtcanon die je voor de erfpachtgrond aan de gemeente betaalt meestal niet voor altijd vast. Dus krijg je vroeg of laat met een aanpassing van de canon - en dat is meestal geen verlaging! - te maken. Deze verhogingen kunnen substantieel zijn; voorbeelden uit Amsterdam uit de afgelopen jaren laten zien dat de te betalen vergoeding tot wel vijfentwintig keer over de kop kan gaan.

Uit onderzoek blijkt dat voor erfpachtgrond over een periode van dertig jaar vaak twee- tot vijfmaal zoveel wordt betaald als voor eigen grond. En na die dertig jaar is de grond nog steeds niet van jou geworden en loopt de canon dus gewoon door, terwijl de eigen grond tegen die periode normaal gesproken hypotheekvrij - en dus kostenvrij en van jou - is geworden.

Ten tweede heb je bij erfpachtgrond te maken met een erfpachtcontract, waarin gemeenten voor jou zeer nadelige voorwaarden kunnen opnemen. Wat te denken bijvoorbeeld van de clausule die sommige gemeenten er op na houden waarin bepaald wordt dat je een hogere canon moet betalen als je bijbouwt of je huis uitbreidt?

Afkoop van erfpacht

Maar stel nu dat je een woning op erfpacht koopt, waarbij de gemeente je aanbiedt dat je de erfpacht voor een bepaalde langdurige periode kunt afkopen? Of je daar op in moet gaan hangt af van de wijze waarop de waarde van de erfpachtcanon wordt bepaald. Mocht de waarde van de erfpacht alleen veranderen als de erfpachtrente verandert, dan is afkoop in feite zinloos.

Wat echter veel vaker voorkomt is dat de erfpachtcanon niet alleen fluctueert met de rente, maar ook met de waardestijging van de grond. Om in zo'n geval de onvermijdelijke periodieke verhogingen te voorkomen is het aan te raden de erfpachtcanon af te kopen voor een zo lang mogelijke periode. Bijvoorbeeld voor 75 of 100 jaar, maar liever nog eeuwigdurend.

Mocht je dan je huis willen verkopen, terwijl er nog een aanzienlijk deel van deze periode resteert, dan heeft dat een positieve invloed op de verkoopwaarde. Je hebt voor de koper immers de zekerheid gecreëerd dat de woonlasten niet omhoog gaan door een verhoging van de canon.

Pluspuntje

Hoewel erfpacht geen rozengeur en maneschijn is, is er één pluspuntje: de jaarlijkse canon is fiscaal aftrekbaar. De afkoopsom is dat niet, maar als je de afkoopsom meefinanciert in de hypotheek, dan is de hypotheekrente over de afkoopsom wél weer aftrekbaar.

Waarde van een huis op erfpachtgrond

Logischerwijs zou je, als je een woning op erfpachtgrond koopt, daarvoor minder moeten betalen dan voor een vergelijkbare woning die op eigen grond staat. Het mag daarbij duidelijk zijn dat het verschil in prijs in feite de waarde van de grond zou moeten zijn, eventueel verminderd met het afkoopbedrag dat door de vorige bewoners is betaald. Maar hoe groot moet dat verschil dan zijn?

Als de erfpacht vrij recent is uitgegeven of aangepast, dan is de waarde van de grond eenvoudig te achterhalen. Is de erfpacht echter voor eeuwig afgekocht, dan is er geen verschil met een woning op eigen grond (ook niet in verkoopprijs). Pas vooral op als de erfpachtcanon binnenkort afloopt. Je kunt er dan vrijwel zeker van zijn dat je woonlasten flink zullen gaan stijgen.

Ga in zo'n geval in je woonlastenberekening maar alvast uit van het feit dat je een (veel) hogere erfpachtcanon zult gaan betalen. Informeer bij je gemeente hoe hoog op dat moment de grondwaarde van vergelijkbare woningen is en vermenigvuldig die met de voor jouw gemeente geldende erfpachtrente. Dan kun je redelijk inschatten hoe hoog de canon per jaar zal gaan worden. Een bedrag dat vervolgens redelijk eenvoudig is te herleiden naar een bedrag aan woonlasten per maand.