Verschillende soorten woningen en bouwperiodes

Een twee-onder-één-kapwoning is over het algemeen meer waard dan een rijtjeshuis. Een eengezinswoning spreekt meer mensen aan dan een appartement. Bungalows zijn bij uitstek aantrekkelijk voor mensen vanaf middelbare leeftijd. Een huis in een nieuwbouwwijk met veel groen en speelgelegenheid spreekt vooral tot de verbeelding van gezinnen met jonge kinderen.

Logisch, niet? Wat we daar uit kunnen concluderen is dat ieder type huis zo zijn eigen specifieke doelgroep heeft waarop het huis de meeste aantrekkingskracht heeft.

Aantrekkelijkheid

De aantrekkelijkheid van een huis voor een koper wordt echter niet alléén bepaald door het type woning. Ook zaken als de indeling - een grote of een kleine woonkamer, veel kleine of juist weinig, maar grote, vertrekken - spelen een belangrijke rol. Daarnaast is uiteraard het uiterlijk van het huis belangrijk: de stijl van de woning, de architectuur, het materiaalgebruik.

Voor al deze zaken geldt in feite: zoveel mensen, zoveel wensen. Wat de één fantastisch vindt, vindt de ander afschuwelijk. Smaken verschillen. En dat is maar goed ook.

Maar daarbij wordt het van wezenlijk belang dat je een zo goed mogelijke voorstelling van je woonwensen maakt. Wat vind jíj aantrekkelijk? Wat is jóuw smaak? Hoe wil jíj wonen? En dan niet alleen voor dit moment, maar ook voor de toekomst. Ben je bijvoorbeeld van plan op termijn kinderen te krijgen? Dan heb je hele andere eisen aan een woning dan wanneer je nu al weet dat je alleen of met zijn tweetjes blijft.

Bouwperiode

In Nederland staan zo'n 3,6 miljoen koophuizen. Deze kunnen geordend worden aan de hand van de bouwperiode waaruit deze woningen stammen. Iedere bouwperiode heeft namelijk zijn plus- en minpunten. Waarop je zou moeten letten als je zo'n huis op het oog hebt. Daarmee is de bouwperiode van de woning een belangrijke waardevermeerderende (of waardeverminderende!) factor.

Van monument tot nieuwbouwhuis, iedere bouwperiode kent zijn aandachtspunten. De mate van isolatie, energiezuinigheid, de kwaliteit van de gebruikte materialen; het zijn allemaal zaken die door de eeuwen heen problemen opgeleverd hebben. En nog steeds op kunnen leveren. Vandaar dat we in dit dossier bouwperiodes alle specifieke zaken op een rijtje zetten, waarop je moet letten wanneer je een woning uit die bouwperiode bezichtigt. Om problemen achteraf te voorkomen.

Gebouwd vóór 1920

De huizen die aan het eind van de negentiende eeuw werden gebouwd zijn over het algemeen weinig aantrekkelijk. Deze woningen bevinden zich relatief vaak in stadsuitbreidingswijken; buurten met lange, vaak troosteloze straten, die rondom het stadscentrum aangelegd werden. Vaak gaat het om portiekwoningen in panden met meerdere woonlagen, van een slechte bouwtechnische kwaliteit.

Dit heeft alles te maken met het feit dat dergelijke woningen stammen van vóór de Woningwet, die in 1901-1902 werd ingevoerd. Met de intrede van de Woningwet begon de overheid zich voor het eerst te bemoeien met de woningbouw in Nederland, met als doel bewoning van slechte woningen onmogelijk te maken en de bouw van goede woningen te bevorderen. Om dit te bereiken werden strenge regels opgesteld en financiële middelen beschikbaar gesteld. Je raadt het al: de kwaliteit van de toenmalige nieuwbouw steeg met sprongen.

Vanaf dat moment - we praten begin twintigste eeuw - werden er veel middenstandswoningen gebouwd. Van een veel betere kwaliteit dan de woningen uit de periode daarvoor. Ook werden er villawijken voor de beter gesitueerden gerealiseerd, vaak op - nog steeds - aantrekkelijke locaties.

Vanzelfsprekend is de staat van onderhoud van dergelijke woningen doorslaggevend voor de huidige marktwaarde. Wees wel voorzichtig bij dergelijke huizen; ze zijn al vrij oud en er kan dus sprake zijn van hoge onderhoudskosten aan structurele onderdelen als muren, daken en funderingen, maar ook aan bijvoorbeeld schilderwerk. Een bouwtechnische keuring is bij deze woningen daarom altijd aan te raden.

Gebouwd tussen 1920 en 1945

Toen kwam - en ging - de eerste wereldoorlog. Na deze zwarte periode is er over het algemeen bijzonder degelijk gebouwd. Dat heeft te maken met het feit dat in de jaren twintig de spouwmuur zijn intrede deed. En nooit meer verdween, want tegenwoordig wordt de spouwmuur nog steeds toegepast in nieuwbouwwoningen. Een spouwmuur bestaat uit twee muren met daartussen een luchtspouw.

Vanaf 1930 werden, vaak in wijken die direct aan de oude standskernen grenzen, op grote schaal middenstandswoningen gebouwd. Deze traditioneel en degelijk gebouwde woningen zijn doorgaans ruim en hebben een behoorlijke tuin. De degelijke bouwmethoden van die tijd zorgen ervoor dat de meeste van deze woningen nog steeds structureel goed zijn en relatief eenvoudig aan de wensen en eisen van onze tijd aan te passen zijn.

Mocht je vallen voor een huis dat door zijn vorige eigenaren nog niet grondig is aangepakt, houd dan wel rekening met hoge kosten voor het vervangen van elektra- en waterleidingen, riolering, plafonds en rookkanalen. Maar de woning is zo'n investering meestal waard, want in deze periode zijn er juweeltjes van woningen gebouwd; het is niet voor niets dat een 'jaren '30-woning' tegenwoordig zo populair is.

Gebouwd tussen 1945 en 1970

Misschien verbazingwekkend, maar woningen die na de tweede wereldoorlog werden gebouwd zijn in bouwtechnisch opzicht vaak van een mindere kwaliteit dan woningen die tussen de twee wereldoorlogen gebouwd zijn. Al voor de tweede wereldoorlog was hier en daar geëxperimenteerd met moderne bouwvormen (hoogbouw!) en nieuwe bouwmaterialen (beton, staal).

Na de oorlog borduurde men voort op deze experimenten. Maar de opzet werd - vooral na 1955 - steeds grootschaliger. Er was een enorme woningnood in die tijd, waardoor de focus lag op het produceren van grote aantallen woningen, in plaats van de productie van kwalitatief hoogwaardige woningen. En dat zien we tot op de dag van vandaag terug; de wijken uit deze periode kenmerken zich door een gebrek aan fantasie, de toendertijd gebouwde woningen - flatgebouwen en doorzonwoningen - hebben op dit moment soms grote (onderhouds-)problemen. Als ze niet al gesloopt zijn.

Ook funderingsproblemen komen bij woningen uit deze bouwperiode voor, hoewel minder vaak dan bij de woningen van voor de tweede wereldoorlog. Dat komt omdat in deze naoorlogse periode meestal gebruikgemaakt werd van betonnen palen, terwijl de woningen van vóór de oorlog op houten palen gebouwd werden. De grote ramen en de geringe aandacht voor isolatie tijdens de bouw van woningen uit deze periode veroorzaken tegenwoordig hoge stookkosten. Ook hebben deze woningen relatief vaak te kampen met vochtproblemen.

Asbest

Een belangrijk onderwerp, waar we in dit historisch overzicht wat extra aandacht aan willen besteden, is asbest. Asbest is een verzamelnaam voor een aantal mineralen dat is opgebouwd uit microscopisch kleine, naaldachtige vezels. Asbest is in het verleden, en dan met name in de periode tussen 1955 en 1978, veel toegepast in woningen. En dat is niet voor niets, want asbest heeft een paar heel goede eigenschappen: het is sterk, slijtvast, bestand tegen logen, zuren en hoge temperaturen, isolerend en ook nog eens goedkoop.

Pas veel later, in de jaren '90, werd bekend dat asbest ook nadelen heeft; het kan grote risico's voor de gezondheid met zich meebrengen. De met het blote oog onzichtbare asbestvezeltjes kunnen namelijk, wanneer ze worden ingeademd, diep in de longen doordringen en op termijn bepaalde vormen van longkanker veroorzaken. In Nederland sterven naar schatting jaarlijks zo'n 700 mensen aan kanker die is veroorzaakt door blootstelling aan asbest. Een serieus probleem dus.

In en om veel huizen die gebouwd zijn in de periode 1950-1980 is asbest toegepast, vaak in de vorm van asbesthoudend cement. Asbestcementplaten bevinden zich vooral in de gevels, in het dakbeschot, in en rondom schoorstenen, in of bij de cv-installatie, op galerijen van flats en als golfplaatdaken op schuren en garages. Daarnaast is het regelmatig toegepast als brandwerend board in met name garages en rondom cv-ketels, maar soms ook tegen binnenplafonds. Ook in sommige soorten vinylzeil (geproduceerd tussen 1963 en 1980 en verkocht tot en met 1983) en in een bepaald type oude, harde vinyltegels komt asbest voor.

Wanneer asbest vast zit of afgeschermd is, veroorzaakt het doorgaans geen problemen. De gevaarlijke asbestvezels kunnen dan immers niet vrijkomen. Pas als het asbesthoudende materiaal op een ondeskundige manier wordt gesloopt of bewerkt (denk bijvoorbeeld aan schuren, boren, zagen en breken) kunnen er vele miljoenen vezels in de lucht komen. En vervolgens worden ingeademd. Daarom is het verstandig asbest te laten verwijderen door een deskundig asbestverwerkingsbedrijf. En dat is duur.

Het is dus belangrijk om, als je je oog hebt laten vallen op een woning uit deze bouwperiode, na te vragen of er asbest in de woning zit. Zeker als je van plan bent aan te bouwen, uit te breiden of anderszins een verbouwing in of aan de woning uit te voeren. Als er asbest in de woning zit, moet de verkoper je dit melden. Doet hij dat niet, dan kan het asbest in de woning worden gezien als een verborgen gebrek. Als er asbest in de woning aanwezig is, dan kun je, als nieuwe eigenaar, eisen dat de asbesthoudende materialen worden verwijderd en dit in het koopcontract laten opnemen. De verkoper moet de woning dan asbestvrij opleveren.

Gebouwd tussen 1970 en 1980

In de loop van de zeventiger jaren van de vorige eeuw ging laagbouw steeds meer domineren. Er kwam meer aandacht voor het ontwerp van de woning, waardoor er aantrekkelijker gebouwd werd. Wijken werden speelser opgezet, waardoor de woonomgeving gevarieerder werd. Dit is ook de periode waarin het woonerf zijn intrede deed.

Qua bouwmethoden werd er gebruikgemaakt van moderne, onderhoudsarme bouwmaterialen. Zo werd gaandeweg steeds vaker hardhout gebruikt, in plaats van het tot dan toe gangbare zachtere hout. De kwaliteit van huizen uit deze periode is over het algemeen goed te noemen en de onderhoudskosten zijn relatief laag. De huizen uit deze periode zijn daarnaast ook nog eens tamelijk ruim en luxueus uitgevoerd. Logisch dus dat de huizen uit deze bouwperiode erg in trek zijn. Wat weer duidelijk te zien is aan de hogere koopprijzen voor deze woningen.

In de wijken van vlak na 1980 treffen we een heel andere sfeer aan dan in wijken van vóór die periode. Na 1979 viel de vraag naar koophuizen weg, althans tegen de toen gangbare prijzen. Als gevolg hiervan werden er nauwelijks meer andere dan gesubsidieerde huizen gebouwd. Deze zogenoemde 'premiewoningen' dragen duidelijk de sporen van de strikt nageleefde beperking van de bouwkosten en de woonlasten; ze zijn relatief klein en fantasieloos gebouwd. Energiebesparing was het toverwoord in deze periode.

Daardoor hebben de woningen weinig glasoppervlak en een goede isolatie; dubbel glas en dak- en spouwisolatie zijn in deze woningen standaard. De gebruikte bouwmaterialen zijn onderhoudsarm, zo werd in deze periode bijvoorbeeld veel kunststof gebruikt. Grote onderhoudsproblemen zijn dan ook bij woningen uit deze periode niet te verwachten. Ook hoef je niet te rekenen op hoge stookkosten; de woningen uit deze bouwtijd zijn over het algemeen goed uitgerust qua isolatie en milieuaspecten. 

Kwaaitaal- en Mantavloeren

Hoewel de woningen uit deze periode prima zijn, is er toch een belangrijk punt te noemen waar je, als je een woning uit deze bouwperiode op het oog hebt, extra op moet letten. Je kunt namelijk te maken krijgen met zogenoemde Kwaaitaal- of Mantavloeren. Waarbij Kwaaitaal en Manta de namen zijn van de (inmiddels failliete) firma's die tussen 1965 en 1981 deze systeemvloeren van beton op de markt brachten.

Zij voegden tijdens de productie van hun vloeren calciumchloride (zout) aan het beton toe om het droogproces te versnellen. Een te hoog gehalte aan calciumchloride kan er echter voor zorgen dat de stalen wapening, die in het beton is geplaatst om de vloer dragend te maken, na een bepaalde periode gaat roesten. Hetgeen betonschade of betonrot veroorzaakt, waardoor het dragende vermogen van de vloer minder wordt. Dit probleem komt alleen voor bij betonnen vloeren op de begane grond.

Laat daarom, als je een woning op het oog hebt uit deze periode, altijd een oriënterend onderzoek uitvoeren. Heb je een woning gekocht met betonrot, dan kun je soms de verkoper aansprakelijk stellen, mits aan te tonen valt dat hij op de hoogte was van de aanwezigheid van een Kwaaitaal- of Mantavloer in de woning.

Gebouwd na 1990

De woningen uit deze bouwperiode zijn alle gebouwd met gebruikmaking van  onderhoudsarme bouwmaterialen. Grote onderhoudsproblemen zijn bij deze woningen dan ook niet te verwachten, hoge stookkosten ook niet. Deze woningen voldoen namelijk aan de hedendaagse strenge eisen op het gebied van isolatie en milieuaspecten. In feite is het enige probleem van deze periode - die overigens loopt tot vandaag - dat de woningen op steeds kleinere lapjes grond gebouwd worden en zelf ook steeds kleiner worden.

Er wordt niet altijd even fantasierijk gebouwd, maar daar staat weer tegenover dat er grote aandacht besteed wordt aan de woonomgeving en de bereikbaarheid.

Monument

En dan, als laatste, het (rijks)monument; doorgaans woningen van meer dan 100 jaar oud, hoewel er ook monumenten zijn van slechts 50 jaar oud. Voor (rijks)monumenten gelden allerhande speciale regels. Er zijn diverse instanties die je daarbij kunnen helpen, al was het alleen maar om erachter te komen of het huis dat je op het oog hebt inderdaad een monument is.