Verborgen gebreken

Je hebt als koper van een huis een onderzoeksplicht; je moet informatie inwinnen over de staat van het huis. De verkoper heeft echter ook een vergaande plicht: de informatieplicht. Dit houdt in dat hij je zo volledig mogelijk moet informeren over het huis. Wat zijn jouw rechten én plichten bij het bezichtigen van een huis? En wat die van de verkoper?

De wettelijke regel is dat een huis 'de eigenschappen moet bezitten die je (bij normaal gebruik) van dat huis mag verwachten'. De verkoper dient daar voor in te staan en is wettelijk verplicht je alle gebreken die dit normale gebruik belemmeren te melden.

En toch is het lastig

Logischerwijs vallen bouwkundige gebreken onder de informatieplicht: een lekkend dak, slechte kozijnen of een funderingsprobleem, de verkoper moet het je allemaal melden. Maar de informatieplicht gaat nog een beetje verder dan dat. Zo moet de verkoper je ook vertellen over ernstig burengerucht, stankoverlast of het feit dat de woning op verontreinigde grond staat.

Verder is hij wettelijk verplicht de woning aan je over te dragen, vrij van alle lasten en beperkingen (zoals verkoopregulerende bepalingen, erfpacht of andere locatie-gerelateerde zaken), met uitzondering van die welke de koper - jij dus - uitdrukkelijk heeft aanvaard. Om ze uitdrukkelijk te kunnen aanvaarden moet je deze bijzondere lasten en beperkingen natuurlijk wél kennen, dus móet hij je daarvan op de hoogte stellen.

Breed begrip

'Bijzondere lasten en beperkingen' is overigens een breed begrip, waaronder diverse zaken vallen, zoals verkoopregulerende bepalingen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan erfpacht, een anti-speculatiebeding of de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Maar ook de zakelijke rechten die op het huis rusten vallen eronder, zoals erfdienstbaarheden.

Hoewel de informatieplicht van een verkoper verstrekkend is, kan hij alleen beoordelen of zijn woning voor jou voor normaal gebruik geschikt is, als je hem duidelijk vertelt wat je van de woning en de woonomgeving verwacht. Oftewel; de informatieplicht van de verkoper ontslaat jou niet van je eigen verantwoordelijkheid.

Je moet er wel wat voor doen

Jij hebt op jouw beurt een onderzoeksplicht; bij twijfel moet je zelf een onderzoek instellen. Zie je bijvoorbeeld een scheur in een muur, dan is het jóuw plicht dat te onderzoeken, bijvoorbeeld middels een bouwkundig onderzoek. Laat je dat na, dan kun je de verkoper niet achteraf aansprakelijk stellen. Hetzelfde geldt voor duidelijk zichtbare gebreken of gebreken waar de verkoper je op heeft gewezen.

Het advies moge duidelijk zijn: zorg er voor dat je de verkoper vóór de koop zoveel mogelijk vraagt. De verkoper moet deze vragen immers naar waarheid beantwoorden. Doet hij dit niet, terwijl achteraf blijkt dat hij van eventuele gebreken op de hoogte behoorde te zijn, dan is hij tekortgeschoten in zijn informatieplicht en kun je de eventueel uit deze gebreken voortvloeiende kosten op hem verhalen.