Hypotheekrenteaftrek: de gevolgen

Duidelijk is dat de inmiddels 37 jaar oude hypotheekrenteaftrek zijn langste tijd heeft gehad. Onduidelijk is welk effect een eventuele afschaffing op de huizenprijzen zal hebben. In de afgelopen jaren hebben meerdere bureaus en organisaties hier onderzoek naar gedaan. De uitkomsten zijn niet hoopgevend.

Tussen de 18% en 30%

Als we het meest onwaarschijnlijke scenario volgen en uitgaan van een volledige afschaffing - zonder overgangsperiode of compensatieregeling - dan gaan zelfs de meest optimistische schattingen uit van een daling van de huizenprijzen met zo’n 18%. De meest pessimistische schattingen noemen hierbij het cijfer van 30%. Tijd om de zaken eens op een rijtje te zetten en een aantal ‘broodje aap’ verhalen uit de wereld te helpen.

Waarom ook alweer?

Hoe zat het ook alweer met de redenen om 37 jaar geleden de hypotheekrenteaftrek in te voeren? En wat is er van die motieven nog over?

De belangrijkste reden achter de invoering van de hypotheekrenteaftrek was dat het toenmalige kabinet het eigenwoningbezit in Nederland wilde stimuleren. Iedere burger moest de mogelijkheid  geboden worden om een eigen huis te verwerven. Dit zou positieve effecten op buurten en straten hebben, want; voor je eigen bezit zorg je immers beter dan voor een gehuurd huis, zo was de gedachte. Nog belangrijker echter was dat zo mensen de mogelijkheid geboden werd om bezit te verwerven. Door het aftrekbaar maken van de hypotheekrente werd het ineens ook voor mensen met een laag inkomen mogelijk om onroerend goed te kopen. Dat die strategie heeft gewerkt, dat weten we inmiddels. Was in 1970 slechts 32 procent van de woningvoorraad eigendom van de bewoner, in 2005 was dat percentage opgelopen tot 54.

Waar hebben we het over?

Om vast te kunnen stellen wat de invloed van een eventuele afschaffing van de hypotheekrente zal zijn is het aardig om eerst eens te kijken welk deel van de huizenprijzen gevormd wordt door diezelfde aftrekmogelijkheden. Er zijn namelijk nogal wat factoren die gezamenlijk de prijs van onroerend goed bepalen.

Denk alleen maar aan de grote regionale verschillen, zoals te zien is tussen bijvoorbeeld Amsterdam en Zeeland. In beide regio’s is de rente aftrekbaar. Toch koop je in hartje Middelburg een appartement van circa 100 m2 voor € 200.000,-, terwijl een appartement van dezelfde afmetingen in hartje Amsterdam al snel zo rond de € 350.000,- kost. Deze prijsverschillen hebben alles te maken met het beschikbare aanbod in de regio. Zoals iedere markt, is ook de markt van onroerend goed er vooral een van vraag en aanbod.

Een andere belangrijk element dat de waarde van jouw en mijn huis bepaalt, is de hoogte van de huurprijzen. Als de huren stijgen zijn er meer mensen die de overstap maken naar een koopwoning. Dat leidt dan weer tot meer druk op de huizenmarkt en dus tot hogere prijzen. Wat dat betreft heeft de overheid de huizenbezitter een handreiking gedaan door de huren te liberaliseren, waardoor die vanaf nu niet meer gebonden zijn aan een maximum verhoging.

ROZ en ECORSYS

De Raad voor de Onroerende Zaken, die inmiddels vrijwel alle verenigingen van woningeigenaren tot zijn leden kan rekenen, heeft besloten om door bureau ECORSYS een onderzoek te laten uitvoeren om de effecten van de veranderingen in de aftrekbaarheid van de hypotheekrente in kaart te brengen. Deze studie toont aan dat beperking van de hypotheekrente ingrijpende gevolgen heeft op de woningmarkt en op de inkomenspositie van huishoudens. Daarmee heeft een afschaffing dus invloed op de gehele Nederlandse economie. Aan de hand van de uit dit onderzoek getrokken conclusies zetten we een aantal mogelijk scenario’s op een rijtje. En we proberen alvast een kijkje in de toekomst te nemen, uitgaande van deze scenario’s. Want het is inmiddels geen vraag meer óf er aan de hypotheekrenteaftrek zal worden getornd, maar wánneer en in welke mate.

Scenario 1; volledige afschaffing

We gooien gelijk maar de knuppel in het hoenderhok en gaan ervan uit dat per 1 januari 2012 de aftrekbaarheid van de hypotheekrente volledig wordt afgeschaft. Dit is echter geen realistische optie. Sterker nog; dit is in feite helemaal geen optie, maar wel een mogelijkheid...

Het onderzoek van dit scenario is daarmee een onderzoek naar het maximaal mogelijke effect, en dus de uiterste grens van de gevolgen van het aanpassen van de aftrekbaarheidsregeling.

Scenario 2; aftopping

Er zijn meerdere mogelijkheden om een bepaald maximum te plakken op het af te trekken bedrag aan hypotheekrente. Het probleem zal wellicht vooral zijn hoe het juiste bedrag bepaald zou moeten worden. Dit zal eventueel een heet hangijzer worden, mocht de politiek voor deze variant kiezen. Het onderzoek heeft vier varianten meegenomen:

• A: deze variant gaat ervan uit dat de consument over maximaal 50% van zijn hypotheekschuld rente mag aftrekken.
• B: het over 30 jaar langzaam afbouwen van de huidige aftrekbaarheid van 100% naar 0%.
• C: maximering van het belastingpercentage waarmee mag worden afgetrokken. Het onderzoek is in dit geval uitgegaan van 42%.
• D: het verplaatsen van de eigen woning van box 1 naar box 3, waarmee het maximale percentage voor aftrekbaarheid dus 30% wordt.

De effecten

Een volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek heeft tot gevolg dat de prijzen van koopwoningen zullen kelderen met zo’n 18% in het eerste jaar na de invoering van de maatregel. Omdat potentiële huizenkopers in een verslechterende markt minder snel zullen kopen, schat ECORSYS dat dit percentage na 5 jaar is opgelopen tot bijna 30%.

Volgens ECORSYS zullen de hogere inkomensgroepen, die immers gebruikmaken van aftrekmogelijkheden in de hoogste schaal - 52% - en die over het algemeen een duurdere woning bewonen, een beperking van de hypotheekrenteaftrek het sterkst merken.

Door deze hogere lasten in de duurdere woonsegmenten neemt de vraag naar meer betaalbare huizen toe. Deze toegenomen vraag zal uiteindelijk resulteren in een stijging van de huizenprijzen binnen deze lagere woonsegmenten. Daarnaast zal een deel van mensen met hogere inkomens door de stijgende lasten kiezen voor een huurwoning. De toegenomen vraag naar huurwoningen kan als gevolg hebben dat de huurprijzen stijgen.

Daarnaast heeft afschaffing van de hypotheekrenteaftrek invloed op ons netto besteedbaar inkomen. Bij een volledige afschaffing – scenario 1 - zullen de woonlasten van een huishouden met een modaal inkomen stijgen met ongeveer € 270,- netto per maand. Voor een gezin met een inkomen van driemaal modaal kan dit oplopen tot € 1.000,-. Bij geleidelijk afbouwen stijgen de woonlasten in de derde variant – maximering van het percentage - het minst: slechts € 10,- bij een modaal inkomen en ten hoogste € 190,- bij een inkomen van driemaal modaal.

De twee scenario’s hebben ook enkele neveneffecten. Zo leidt een afname van de woningvraag tot een dalende behoefte aan nieuwbouwwoningen. In het eerste scenario heeft dit ernstige gevolgen voor de bouwnijverheid, te weten: een daling van ongeveer 60.000 arbeidsjaren in het eerste jaar dat de hypotheekrenteaftrek is afgeschaft. Deze daling van de werkgelegenheid zal zich in de eerste jaren daarna nog verder doorzetten. Daarnaast heeft een beperking van de hypotheekrenteaftrek logischerwijs een positief effect op besparingen van het Rijk. Zo zou scenario 1 een jaarlijkse besparing van 9,2 miljard euro als gevolg hebben.

Koffiedik

Als we alles op een rijtje zetten - en dat is meer dan in dit artikel aan bod is gekomen - blijkt dat er aan de afschaffing van de hypotheekrente nogal wat haken en ogen zitten. De vraag is dus welk kabinet zijn vingers hieraan wil branden. Een belangrijke tweede vraag is wat het werkelijke gevolg zal zijn voor onze woonlasten, huizenprijzen en ons netto besteedbaar inkomen. Vragen waar een antwoord lastig op is te geven. Hoeveel rekenmodellen je er ook op loslaat.

Het devies luidt dan ook: laat vooral je woongenot, of je toekomstig woongenot, niet afnemen door iets dat misschien ooit gaat gebeuren. Of misschien wel helemaal niet. Besef alleen wél dat niet alles altijd hetzelfde zal blijven. Net als in je woonsituatie verandert er soms ook iets in de macroeconomie.