De annuïteitenhypotheek

Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten (de rente plus de aflossing) tijdens de looptijd van de lening gelijk, zo lang de rente niet wijzigt. Je weet dus precies waar je aan toe bent, want maandelijks wordt er hetzelfde bedrag van je rekening afgeschreven.

De samenstelling van die maandlast verandert wel gedurende de looptijd: in het begin betaal je veel rente en weinig aflossing, naarmate de looptijd van de hypotheek vordert, ga je steeds meer aflossing en steeds minder rente betalen.

Stel dat je verwacht dat je inkomen de komende jaren behoorlijk zal stijgen; dan past een annuïteitenhypotheek waarschijnlijk het beste bij je. Immers, aan het begin van de looptijd betaal je veel rente en weinig aflossing. Deze rente is fiscaal aftrekbaar, waardoor je lage netto maandlasten hebt. Tegen het eind betaal je minder rente en kun je dus minder aftrekken. Netto betaal je daardoor meer. Maar dat was nu juist ook de periode waarin je verwacht dat je inkomen behoorlijk gestegen zal zijn.

Een rekenvoorbeeld

Stel dat je een hypotheek hebt van € 200.000,-. De hypotheekrente is 5 procent voor de gehele looptijd van 30 jaar. Indien je bruto maandlast is vastgesteld op € 1.000,-, dan betaal je de eerste maand (5% x € 200.000,- / 12) € 833,33 aan rente en € 166,67 aan aflossing. Naarmate de jaren verstrijken, stijgt het bedrag aan aflossing en daalt het bedrag aan rente. Zo zou je (fictief) na 10 jaar nog een schuld van € 170.000,- over kunnen hebben (je hebt immers iedere maand een stukje afgelost). Hiermee komt de samenstelling van je bruto maandbedrag op (5% x €170.000,- / 12) € 708,33 aan rente en € 291,67 aan aflossing. Samen zijn de totale lasten voor zowel het eerste als het 10de jaar (zonder fiscale aftrek) € 12.000,-, ofwel € 1.000,- bruto per maand.

Voordelen van de annuïteitenhypotheek

In het begin heb je lage netto lasten. Omdat het rentedeel in de maandlast in het begin hoog is, heb je namelijk een groot fiscaal voordeel.
De bruto maandlasten blijven gedurende de looptijd gelijk (mits de rente niet verandert). Je weet dus waar je rekening mee kunt houden.
Je bent niet verplicht tot het afsluiten van een levensverzekering of een overlijdensrisicoverzekering ter dekking van je hypotheek.
Na de looptijd van de hypotheek heb je geen hypotheekschuld meer.

Nadelen van de annuïteitenhypotheek

In het tweede deel van de looptijd betaal je weinig rente en veel aflossing, waardoor je minder profiteert van de fiscale renteaftrek. Tegen die tijd is je salaris wellicht hoger en had je de hypotheekrente wellicht van een hogere belastingschijf kunnen aftrekken.
Continue toename van de netto hypotheeklasten, omdat het aflossingsbedrag toeneemt en het bedrag aan aftrekbare rente afneemt.
Het is al met al een dure hypotheekvorm.
Omdat het aflossingsbedrag in het begin laag is, bouw je gedurende de eerste jaren van deze hypotheek weinig vermogen op.
Aflossing vergroot de overwaarde. Bij verhuizing zul je, als je die overwaarde niet inbrengt in je nieuwe woning, geen renteaftrek meer krijgen over die overwaarde.