De locatie van je nieuwe huis

Toch is dat niet het enige waar je op zou moeten letten. Zo kan de plek van je nieuwe huis allerlei problemen met zich meebrengen: van bodemverontreiniging tot een prijzige erfpachtconstructie, van de verplichting tot het krijgen van een huisvestingsvergunning tot een bestemmingsplan dat het mogelijk maakt dat je riante uitzicht op termijn verpest wordt door de bouw van een enorm appartementencomplex.

Verkoopregulerende bepalingen

Spannender wordt het als je te maken krijgt met de afspraken die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst tussen de huidige eigenaar en de toenmalige verkoper. Voluit heten deze afspraken 'verkoopregulerende bepalingen'; Maar wat zijn het eigenlijk? En ga jíj er last van krijgen?

Verkoopregulerende bepalingen komen het vaakst voor in de grote steden. Denk bijvoorbeeld aan appartementen die destijds met een korting op de marktprijs zijn verkocht, zodat het voor meer mensen mogelijk was om een eigen huis te kopen.
We zetten de meest voorkomende verkoopregulerende bepalingen voor je op een rij:

Anti-speculatiebeding

Een anti-speculatiebeding is bedoelt om - de term zegt het al - speculatie te voorkomen. En dan hebben we het over speculatie op de waarde van (gesubsidieerde) nieuwbouwwoningen. Steeds meer gemeenten zijn overgegaan tot het opleggen van anti-speculatiebedingen bij nieuwbouwprojecten. En iedere gemeente heeft er zo zijn eigen regels op toegepast.
In de eenvoudigste vorm verplicht het beding je dat je de woning gedurende een bepaalde periode zelf blijft bewonen. Of dat je de woning niet mag verkopen binnen een bepaalde periode na de oplevering.

Veruit de meest voorkomende vorm is echter de overwinstheffing. Volgens dit type anti-speculatiebeding mag je de woning wel verkopen, maar draag je aan de gemeente het verschil af tussen de oorspronkelijke koopprijs die je voor het nieuwbouwhuis hebt betaald en de verkoopprijs die je voor het huis krijgt.

Ieder jaar dat je langer in het huis woont, betaal je een lager percentage van de overwinst terug aan de gemeente. De gemeente laat hier allerlei berekeningen en indexeringen op los: zo wordt de oorspronkelijke koopprijs meestal geïndexeerd en wordt er rekening gehouden met de waarde van eventueel aangebrachte verbeteringen en verbouwingen (zoals aanbouwen, dakkapellen, een keuken, etcetera). De waarde van deze verbeteringen mag je in mindering brengen op de verkoopprijs en drukt dus de overwinst.

Meestal is de looptijd van zo'n anti-speculatiebeding vijf jaar, maar ook tien jaar komt voor. Na deze periode mag je het huis vrij verkopen en de winst daarop zelf opstrijken.

Overwinstheffing, een voorbeeld

Marianne en Joost wonen in een nieuwbouwhuis dat ze op 1 januari 2006 hebben gekocht. Deze gesubsidieerde nieuwbouwwoning kostte hen toen € 180.000,-. Marianne en Joost hebben van de gemeente een anti-speculatiebeding opgelegd gekregen voor de duur van vijf jaar, waarbij ze ieder jaar 20 procent minder van de eventuele overwinst hoeven terug te betalen. Halverwege 2006 hebben ze een tuin aangelegd voor € 3.000,-. Begin 2008 hebben ze een dakkapel laten plaatsen voor € 2.000,-.

Op 1 januari 2009 besluiten ze het huis, eerder dan verwacht, te verkopen.

Na diverse bezichtigingen verkopen ze het huis uiteindelijk voor € 215.000,-. Hoe wordt nu de overwinst en daarmee het bedrag dat Marianne en Joost aan de gemeente terug moeten betalen berekend?

De bouwkosten stegen gedurende de periode 2006-2009 met 10 procent. De geïndexeerde aankoopprijs van de woning is daarom 110 procent  van € 180.000,- is € 198.000,-.

Hierbij wordt de waarde van de verbeteringen - de tuin en de dakkapel - die Marianne en Joost hebben aangebracht opgeteld: € 203.000,-. De overwinst bedraagt dan € 215.000,- minus € 203.000,-, ofwel € 12.000,-. Hiervan mogen Marianne en Joost 60 procent houden, er zijn immers drie jaar dat ze het beding hadden verstreken (drie jaar x 20 procent per jaar). Marianne en Joost betalen de gemeente dus € 4.800,-. De rest van de winst mogen ze zelf houden.

Plicht tot zelfbewoning

Natuurlijk ben je van plan om zelf in het huis te gaan wonen dat je wilt gaan kopen. Als je er op die manier naar kijkt, is deze bepaling niet zo erg. Ook omdat je geldverstrekker dit toch al van je eist. Helaas is het echter nog steeds lastig om in de toekomst te kijken en dus kan deze bepaling je wel degelijk in de weg komen te zitten. Misschien wil je straks wel gaan samenwonen en besluit je om een goede vriend uit de brand te helpen door hem je huis tijdelijk te verhuren. Dit kan vaak wel overlegd worden met de bank, maar met de gemeente ligt dit een stuk lastiger.

Woningen in een saneringsgebied

Heb je je oog laten vallen op een huis dat in een stadsvernieuwingsgebied of saneringsgebied staat? Wees daar heel voorzichtig mee! Als een gebied is aangeduid als stadsvernieuwingsgebied dan kun je er van uit gaan dat er binnen niet al te lange tijd grootscheepse sloop- en heropbouwwerkzaamheden zullen gaan plaatsvinden.

Buiten het feit om dat dit een niet zo'n prettige sfeer in je woonomgeving veroorzaakt, heeft de gemeente, om sloop en heropbouw mogelijk te maken, het recht onteigeningsprocedures te starten, eventueel ook tegen jou. Iets waar je niet mee te maken wilt krijgen.

Wet voorkeursrecht gemeenten

Het is mogelijk dat het huis waarvoor je belangstelling hebt onder de werking van de Wet voorkeursrecht gemeenten valt. Pas daar ook mee op, want dit wil zeggen dat je als eigenaar verplicht bent het huis bij verkoop eerst aan te bieden aan de gemeente. Die er natuurlijk in de meeste gevallen veel minder voor gaat betalen dan het bedrag dat je ervoor zou krijgen als je het huis gewoon op de vrije markt zou aanbieden.