De effecthypotheek: de risico's in kaart gebracht

Dit risico is van tevoren niet in te calculeren, je bent immers afhankelijk van de aandelenmarkt. En die kan rare dingen doen, zoals we in het verleden meermalen hebben meegemaakt. Het is daarom belangrijk je goed bewust te zijn van het risico dat je neemt. En van de consequenties.

Vandaar dat we je een voorbeeld willen laat zien hoe een effecthypotheek uit kan pakken. Zodat je weet wat de eventuele consequenties zijn, vóórdat je je keuze maakt. Er is immers geen betere keuze dan een goed geïnformeerde keuze.

Willem en Patricia

Willem en Patricia willen graag een groter huis kopen. Hun huidige huis heeft een overwaarde van € 70.000,-, het nieuwe huis dat ze willen kopen kost € 280.000,-. Op basis van hun gezamenlijk inkomen kunnen ze echter niet meer dan € 175.000,- lenen, zo krijgen ze van de geldverstrekker te horen. Maar als Patricia en Willem bereid zijn de vrijvallende overwaarde uit hun oude huis te gebruiken om de maandlasten te verlagen, dan is de geldverstrekker op zijn beurt bereid ze een hogere hypotheek te geven, waardoor het nieuwe huis toch bereikbaar wordt.

De overwaarde wordt hiervoor geheel belegd en gesplitst in twee rekeningen: een 'onttrekkingsrekening' die als doel heeft het inkomen aan te vullen, en een 'kapitaalverzekering' om een deel van de hypotheekschuld af te kunnen lossen over 30 jaar. Als doelkapitaal hebben Patricia en Willem gekozen voor € 200.000,-. Hoe gaat dat in zijn werk?

De onttrekkingsrekening: Op basis van hun inkomen zouden Willem en Patricia bij hun hypotheekadviseur maximaal € 175.000,- kunnen lenen. De netto rentelasten bedragen in dit geval ongeveer € 508,- per maand (bij een belastingtarief van 42 procent). De netto rentelasten van de hogere hypotheek van € 280.000,- bedragen circa € 812,- per maand. Willem en Patricia hebben dus een aanvulling van minimaal € 305,- (€ 812,- -/- € 508,-) op hun inkomen nodig om de rentelasten te kunnen betalen.

Dit wordt bereikt door een deel van de overwaarde op een beleggingsrekening te storten en hiervan elk jaar een bepaald bedrag te halen: de inkomensaanvulling. De adviseur stelt voor om het geld op de onttrekkingsrekening in obligaties te beleggen. Het verwachte rendement op obligaties is weliswaar lager dan op aandelen, maar het risico is ook minder groot.

Willem en Patricia wordt voorgerekend dat bij een verwacht rendement van 6 procent, een éénmalige storting van ongeveer € 50.000,- op de onttrekkingsrekening voldoende is om hen elke maand een uitbetaling van € 305,- te doen, waarmee ze hun maandelijkse lasten kunnen verlagen. Aan het einde van de looptijd is de onttrekkingsrekening leeg, zo is de planning.

De kapitaalrekening: Willem en Patricia willen aan het einde van de looptijd minimaal € 200.000,- van de lening aflossen. Om dit doel te bereiken storten zij het resterende deel van de overwaarde op een andere beleggingsrekening: de kapitaalrekening. Dit geld wordt geheel belegd in aandelen. De adviseur gaat bij zijn berekening van het bedrag dat gestort moet worden uit van een verwacht rendement van 8 procent. De benodigde éénmalige storting op de kapitaalrekening bedraagt €19.900,-.

Hoe groot is de kans dat de onttrekkingsrekening van Patricia en Willem eerder leeg is dan gepland?

Wanneer het rendement op obligaties inderdaad keurig de voorgerekende 6 procent is, is de rekening aan het einde van de looptijd, bij een maandelijkse onttrekking van € 305,-, precies leeg.

Aangezien het werkelijke rendement ook op obligaties onzeker is, lopen Willem en Patricia echter het risico dat de onttrekkingsrekening eerder leeg is. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft op basis van dit voorbeeld uitgebreide berekeningen uitgevoerd, uitgaande van verschillende scenario's. De uitkomst zie je in onderstaande tabel en laat zien dat de kans 90 procent is dat de rekening voor het einde van de looptijd van de hypotheek al leeg is.

Hoe groot is de kans dat Willem en Patricia na 30 jaar hun doelkapitaal - € 200.000,- - niet halen?

Rekening houdend met een rekenrendement en de hiervan afgeleide eenmalige storting van € 19.900,-, is de kans dat ze het doelkapitaal na 30 jaar niet halen 58 procent (zie onderstaande tabel, waarin bij verschillende rekenrendementen de grootte van de eenmalige storting en de kans dat het doelkapitaal na 30 jaar niet wordt gehaald gegeven worden).

De tabel laat duidelijk zien dat hoe hoger het rekenrendement is, hoe lager de benodigde eenmalige storting is. Maar ook hoe groter ook de kans is dat het doelkapitaal niet wordt gehaald en er dus een restschuld overblijft.

Andersom kunnen Patricia en Willem ook kiezen voor een hogere eenmalige storting (door bijvoorbeeld hun spaargeld aan te spreken): hoe hoger die storting, hoe lager de kans dat ze het doelkapitaal niet halen.

Maar hoe groot is het tekort waar Patricia en Willem mogelijk mee te maken krijgen?

Omdat rendementen op obligaties en aandelen normaal gesproken dezelfde kant op bewegen, is het waarschijnlijk dat wanneer het rendement op obligaties tegenvalt, het rendement op aandelen ook tegenvalt. Met andere woorden, als de onttrekkingsrekening slechter dan verwacht rendeert, is de verwachting dat de kapitaalrekening ook slechter rendeert. Onderstaande tabel geeft weer op welk moment de onttrekkingsrekening leegloopt bij verschillende tegenvallende rendementen en wat de verwachte waardeontwikkeling van de kapitaalrekening in dat geval is.
 

Als het werkelijke rendement op de onttrekkingsrekening bijvoorbeeld 3,25 procent is, in plaats van de voorgerekende 6 procent, dan loopt de rekening in het 19e jaar leeg. Willem en Patricia zullen dan of een nieuw bedrag op de rekening moeten storten, of de rentelasten gedurende de laatste elf jaar zonder inkomensaanvulling moeten voldoen. Als ze hiervoor op dat moment niet voldoende inkomen hebben, kan dit er in het ergste geval zelfs toe leiden dat zij hun huis moeten verkopen. De restschuld op de hypotheek is op dit moment ook nog hoog, omdat de kapitaalrekening pas is aangegroeid tot € 71.700,-.

Stel nu dat het inkomen van Willem en Patricia tegen die tijd gestegen is waardoor zij de rentelasten ook zonder inkomensaanvulling kunnen voldoen. De hypotheek loopt dan gewoon door, maar omdat het verwachte rendement op de kapitaalrekening ook tegenvalt is er een zeer grote kans dat zij blijven zitten met een stevige restschuld. Bij het einde van de dertigjarige looptijd van hun hypotheek is het eindkapitaal op de kapitaalrekening in dit geval namelijk maar € 167.000,-. Dit is € 33.000,- minder dan het doelkapitaal van € 200.000,-.

Verkoop

Stel nu dat Patricia en Willem na vijf jaar in goed overleg besluiten uit elkaar te gaan. Ze verkopen hun huis en beëindigen de hypotheek. Gedurende die periode hebben ze de onderstaande waarden opgebouwd op de onttrekkingsrekening en de kapitaalrekening, wederom aangegeven bij verschillende tegenvallende scenario's.

Uit de tabel blijkt dat een werkelijk rendement van 3,75 procent of minder op de onttrekkingsrekening (obligaties) tot een tekort leidt, omdat aangenomen mag worden dat een slechter rendement op obligaties ook een slechter rendement op aandelen betekent.

Als Willem en Patricia gedurende de vijfjarige looptijd van hun hypotheek geconfronteerd werden met een slechte economische markt (een situatie die helemaal niet ondenkbeeldig is), kunnen ze zelfs te maken krijgen met een negatief verschil tussen de overwaarde die ze gestort hebben en de waarde van dat bedrag nu van € 19.400,-. Een vervelende situatie waarin, als het echt tegenzit, ook de waarde van de woning nog gedaald kan zijn. Dan kan in een relatief korte tijd een groot deel van het vermogen van het duo verloren gaan.

Overigens is het bedrag dat Willem en Patricia na beëindiging van de hypotheek uiteindelijk in handen krijgen niet alleen afhankelijk van het beleggingsresultaat. Ook factoren als afsluitprovisie of een boeteclausule bij voortijdige afkoop wegen hierin nog mee en kunnen ervoor zorgen dat het resultaat van Willem en Patricia nog beduidend lager is dan aangegeven in bovenstaande tabel.

(bron: Autoriteit Financiële Markten, Rapport Beleggingshypotheek en Risico)